良い物件選び 賃貸物件編

賃貸借契約の基礎知識 お部屋探しマニュアル 転居手続きとお引越しの基礎知識

賃貸借契約の基礎知識

▶ お部屋から契約まで

 契約時に必要になってくるのが下記の書類と「連帯保証人」です。保証人は原則的に親や親戚関係者などの血縁関係者です。ただし、何かあったときに借りる人に代わって賃料を支払わなければならないので連帯保証人には承諾してもらった上で、印鑑証明、住民票等の必要書類を用意してもらいましょう。必要な書類は契約によって異なるので、事前に確認して連帯保証人に取得してもらいます。(物件によっては保証人不要のものもあります)


▶ 契約時に必要なアイテム

  1. 住民票1通
  2. 印鑑(通常は認印でもOKだが、場合によっては実印のときも)
  3. 在職証明書あるいは学生証のコピー1通
  4. 連帯保証人の印鑑証明書1通

 物件によってはそのほかに必要な場合もあるので、事前に確認しておきましょう。


▶ 契約時に必要な費用

 物件によって異なりますが、「敷金」「礼金」「仲介手数料」「前家賃」が主な必要費用です。一般的にはトータルで月額家賃の4~6ヶ月分が必要になる場合が多いです。

【必要費用内訳】
  • 敷金:借り手の滞納家賃やその他契約上の債務を担保する目的で大家さんに差し出す金額。借りていた部屋のメンテナンス代などを差し引いて、契約終了時には返還される。
  • 礼金:貸主に支払われる謝礼金。
  • 仲介手数料:契約を仲介した不動産屋さんへ支払う手数料。消費税がかかります。
  • 前家賃:契約上の入居日から次回の家賃支払日までの間の家賃を契約時にまとめて支払う金額。入居日からの日割りで計算される。最大で家賃1ヶ月分。

▶ 契約書内のチェック項目

【主なチェック事項】
  • 禁止事項:「ペット禁止」「ピアノ禁止」等。守らない場合には退去させられる場合もあるります。
  • 特約事項:特別な条件を設定する条項。特約事項に条文がある場合は、必ず内容の確認を!
  • 家賃の支払方法: 主に大家さんに直接支払う方法(持参または振込・口座振替)と、管理する不動産会社を経由して支払う方法等があります。
  • 退去連絡:退去するときの連絡期日は1ヶ月以上前というのがほとんど。もし、退去連絡期日を守らなかった場合は、契約書に基づいて違約金等が科される場合があるので注意しましょう。
  • その他:契約の開始日・契約期間・契約の更新・賃料等の改定・修繕費用の負担・契約解除・敷金の返還などはしっかり確認しておかないと後でトラブルの素になるので、要注意!!
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お部屋探しマニュアル

▶ お引越しのプランニングは最低2ヶ月前から準備しよう!

【希望条件には優先順位を】

 家賃や立地、設備など、住まいに対する条件はいくつかありますが、最優先事項にするのは何なのか?自分の生活やライフスタイルを考慮し、何を最優先にするのかを決めます。

【家賃は月収の3割まで】

 月収に占める家賃の割合は、理想は2.5割、現実には3割までが目安といわれています。予算は1,000円単位まできちんと上限設定する。

【立地はじっくり考える】

 何処に住むかは仕事や家族構成、周辺の人間関係で決まる。公共交通機関を使うのか車にするのか交通手段でも変わるのでじっくり考えましょう。


▶ 物件情報を集める

 賃貸物件情報は、一般に専門の不動産情報誌やインターネット(当サイト・各不動産会社のホームページ)から収集します。あらかじめ決めた優先事項や予算などに基づき、希望条件に最も近い物件をいくつかピックアップ。あとは取扱不動産会社に電話・メールなどで内覧の申し込みをします。


▶ 取扱不動産会社を訪問

【予約は必ず!】

 お目当ての物件が決まったら、実際に不動産会社を訪問、となりますが、よりスムーズなお部屋探しと契約を行うためには来店の時間を指定しておくのがGood!最近では、土・日も営業する店舗も増えていますし、あらかじめ予約しておけば休日の物件案内に対応してもらえる店舗も多いです。


▶ 下見と物件比較のポイント

【音も重要な注意点】

 下見の際は、戸や窓の開閉、歩き回るなど、実際の生活で起こることを出来るだけやってみましょう。上階の音はどのくらい響くかなどもチェックしたいですね。

【収納量がどれくらいあるかチェック】

持っている荷物の量にもよりますが、2DKなら一間幅(約180cm)の押入れは2つ欲しいところです。天袋があるかどうかでも収納量はグンと違います。家具のサイズをメモしておき、下見の際にはメジャー持参でレイアウトを考えてみましょう。

【距離・環境は足で確かめる】

 不動産の表示規則では「徒歩1分間80m」で駅や周辺施設への所要時間を割り出していますが、これはあくまで目安ですので、自分で歩いて確かめてみるのが鉄則。その道すがら、どんな商店や医院があるかなどもしっかり見ておきましょう。

【室内のチェックポイント】

 日当たり・風通し、窓からの景色、防音、収納スペース、部屋の広さ・天井の高さ、コンセントの数、必要な設備。

【周辺のチェックポイント】

 買い物の利便性、駐車場の場所、付近の施設、昼夜の変化、駅やバス停までの所要時間など。


▶ 契約の手順とチェックポイント

【契約前に入居条件を再確認】

 子供やペットの可否など入居条件等はきちんと確認しましょう。違反すれば契約を解除されることもあります。

【契約書の読み方】
  • 家賃の支払い:支払い日と支払方法が明記されている。延滞した場合の利息なども見ておきましょう。
  • 又貸しの禁止:目的外の使用や転貸、契約者以外の人間との同居も通常禁止されているので注意しましょう。

▶ 契約時のお金と領収書

 敷金+礼金+仲介手数料+前家賃=4~6ヶ月分が契約時に必要なお金の相場です。契約前にしっかり確認しておきましょう。


▶ 契約時に必要なもの

 契約時には契約金と印鑑、身分証明書(運転免許書)が必要になります。また、住民票が求められる場合もあるので確認しましょう。

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転居手続きとお引越しの基礎知識

 お引越しの際の注意点を下記のようにまとめました。引越し業者と相談しながら、細かいいことまで、納得出来るまで業者に確認しておくことがとても大切です。

▶ 転居手続き

  1. 電気・ガス・水道
    転居元での電気・ガス・水道の使用停止と、転居先での使用開始については、早めに電力会社、ガス会社、水道局に連絡しましょう。ガス会社のように、使用開始時に開栓作業等で立会いが必要な場合もありますので、連絡時に日取りも決めておきましょう。
  2. 電話の移転手続き
    利用している電話会社に連絡し移転の手続きを行います。NTTであれば局番なしの「116番」へ連絡してください。転居先に電話線の引き込み工事がされていない場合には、別途立会い工事が必要です。
  3. 役所管轄の手続き
    住民票、印鑑登録、国民年金、国民健康保険などは、転居元の自治体役所で転出などの手続きを済ませ、転居先の自治体役所にて転入手続きを行います。
  4. 車庫証明の確保
    自宅から2km範囲内に自動車保管場所(車庫・駐車場)の確保が必要です。手続きの際には自動車保管場所の管理者等が発行する「使用承諾書」が必要です。車両ナンバーの変更に必要となるので忘れずに手に入れておきましょう。
  5. 自動車の登録変更手続き
    所轄の陸運支局へ車庫証明・自動車検査書・住民票・実印をもって届け出ましょう。15日以内に届けなくてはなりません。
  6. 運転免許の住所変更
    所轄の警察署へ住民票等新住所を証明できる書類と免許証を持参しましょう。他都道府県への移転の場合は写真も必要になります。

▶ 引越し作業

  • 業者によって、梱包用のダンボールが有料になる場合あります。近所のスーパーなどでわけてもらうのもいいかもしれません。
  • 荷物の搬出、搬入の道路事情等(家の前の道幅が狭い等)を確認しておきましょう。
  • 破損等のトラブルを無くすため 「こわれもの注意」「水ぬれ防止」などのシールを貼っておきましょう。基本的には、お客様が荷造りされた場合、箱の中の損傷は、引越し業者が責任を負えませんので、十分にご注意下さい。
  • 紛失を防止するために、例えば荷物の通し番号をつけるなどの対策を行っておきましょう。荷物の紛失も避けられて、新住所での荷物整理も非常に便利です。
  • 現金、有価証券、預金通帳、ハンコ等の貴重品につきましては、お客様本人が運びましょう。
  • 不慮の災害など万一の事故に備え、大切な家財に対する運送保険に加入しておけば安心です。
  • 荷物の一部破損、紛失については、時間が経過してしまうと調査が困難になりますので、早めの連絡が解決のポイントです。
  • 賃貸住宅にお住まいの場合は、貸主へ引越しする旨を予告しなければなりません(基本的に引越しの1ヶ月前に貸主に予告)。予告が遅れると、余計な家賃がかかる場合あります。
  • 新居の下見はお早めにしておきましょう。新居の間取り、各部屋のサイズなどをしっかりチェックして、家具などのレイアウト、室内のインテリアを早めに検討することが大切です。
  • 引越しの見積もりは無料ですが、予約後のキャンセルは料金がかかります。引越し業者によって、キャンセル料金が変わります。事前に確認しておきましょう。
  • エアコン等家電移設費用、不要品費用処理も見積書に入る場合があるので、注意しましょう。
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